还没出筹办图，工地也曾热气腾腾？这操作也太猛了吧？设备商“后发制东说念主”，是怕慢一步就被别的楼盘抢了风头棋/牌体育，如故为了赶过程稳回迁户？市北老四方盐滩改造姿首，能成为青岛刚需和改善型购房者的香饽饽吗？

▲市北盐滩地块也曾动工

1、

老四方，凭什么成为新晋热土？

曾几何时，青岛市区的购房者们首选浮山后、新都心，毕竟地段、配套、性价比三者兼备。可期间变了，这些场地的新址也曾难觅痕迹，就连东李的新址，也快被抢空了。在这么的大配景下，曾被冷漠多年的老四方板块悄然崛起。

为什么老四方一会儿火了？

市北老四方片区，目下有10余个新盘在售，阛阓也曾很卷，自客岁运转也曾打起了好几轮价钱战：位于环湾湖岛片区的老盘中国铁建梧桐苑，带精装修现房的最廉价钱也曾到了1.4万元/㎡；位于水清沟板块的青樾湾，最廉价钱也到了1.6万元/㎡。

▲市北盐滩地块附进配套纯熟

盐滩这场地，天然昔日有点“土”，但地铁1号线到手桥站就在家门口，当今配套也冉冉跟上了。39中市北分校、洛一小、洛二小就在隔邻，孩子上学不发愁；中心病院不到一公里，李村河畔还有公园绿地。昔日嫌它城市界面差，当今一看，这不即是个低调的矿藏地吗？

一句话纪念：老四方的价钱凹地+配套缓缓完善=刚需和首改的新宠！

2、

盐滩姿首濒临三大“暴击”

盐摊村有着600多年的历史，是市北临了一个城中村改造姿首，于2023年拆迁，那时的拆迁货币赔偿价钱为24305元/㎡。盐滩片区北区地块，2024年09月在第二次挂牌后成交，被市北平台公司旗下的青岛环海湾明科置业有限公司，以3.97亿的底价赢得，楼面地价8710元/㎡，容积率2.85。

▲盐滩改造姿首俯视图

回迁房占比高，影响姿首品性？

盐滩姿首总建面8.16万㎡，其中住宅建面7.93万㎡，但商品房仅4.3万㎡，回迁房占了3.6万㎡（362套）。换句话说，姿首半壁山河是安置房，有三栋高层全部回迁房。

▲盐滩姿首拆迁安置户型图

回迁房密度高，带来的问题是，物业处置可能拉垮，设备商如若不可分歧商品房和回迁房的物业处置，畴昔可能是“高价买房，低端做事”；二手阛阓不好卖，对比来看，商品房和安置房同小区，二手房价钱时常会被拉低；配套和居住体验也不踏实，影响小区的永久居住氛围。

地块时局不限定，与邻居“贴太近”

盐滩改造姿首，被中海天地期间和一堆老破小团团包围，部分楼栋离中海的屋子过近，日照、景不雅、阴私都受影响。地块不限定，时局七扭八歪，可能导致户型想象受限，居住舒边界打折。

▲盐滩改造姿首平面图

十盘大战，阛阓竞争太卷了

老四方已有10多个新盘在售，个个都是“卷王”：卷品性、卷户型、卷挽救面积、卷价钱……与盐滩改造姿首一皆之隔的中海雲境，定位于刚需客群，主打地铁、学校和性价比，毛坯单价1.9万元/㎡傍边，销售势头踏实，为客岁市北销冠楼盘。位于闫家山的海信悦澜山，凭借高品性的缔造顺次，主要诱导的是改善客群，带精装修的高层价钱在2.4万元/㎡傍边，目下已干预尾盘阶段。位于水清沟大沙路的央企盘保利和颂，客岁的最廉价也探底到了1.6万元/㎡，目下已基本清盘。

▲老四方楼市板块，海信悦澜山热销

老四方另外两个新盘姿首，是广昌路的通和悦章，凭借超大尺寸阳台和高比例挽救面积，开盘价1.9万/㎡傍边，取得了终点可以的销售事迹；位于海云庵板块的国信和悦，容积率2.42，比盐滩姿首容积率更低，户型图也曾出来了，挽救表率也挺大，目下尚未开盘价钱待定。

盐滩改造姿首这批黑马，能从附进这一群饿狼中杀出重围吗？凭什么？

3、

盐滩项主见“逆袭底牌”

楼面地价低，性价比隆起

盐滩改造项主见楼面地价8710元/㎡，在青岛主城区的确找不到比它更低廉的地块，这么卷起价钱来更有上风，如若将来开盘价钱实足“杀”，能低于中海雲境，对刚需和首改用户来说照实是捡漏契机。

低容积率，有小高层，居住舒边界较高

盐滩改造姿首容积率2.85，比拟动辄3.5以上的高密度姿首，盐滩地块的居住舒边界更优，筹办有15层的小高层，这在四方片区并未几见。

▲盐滩改造姿首俯视图

央企+国企设备，交房妥当

盐滩改造项主见设备商，是市北国有平台公司，施工方是中交三公局（央企）。展望2026年底交房，央国企配景加握，交房有保险。

关联词，仍有不祥情要素，不久前中交传出要退出房地产的音信，是否会影响姿首鼓动？设备商环海湾算作市北平台公司，衰退操盘教化，其在水清沟设备的两个在售姿首，青实清荷茗郡和中铁建青樾湾，因为容积率爆表+户型想象逾期+大比例回迁安置，开盘就扑街、被阛阓教作念东说念主。但愿盐滩改造姿首，在户型想象上能有所打破，找一个靠谱的配合方来操盘，不要步水清沟这俩难兄难弟的后尘。

盐滩地块，值得买吗？

✔ 合乎买的群体：

预算有限的刚需或首改客户；追求低密度、地铁旁的居住环境；不太珍藏安置房比例的东说念主。

❌ 不合乎买的群体：

珍藏安置房比例，倾向于纯商品房社区的东说念主；追求高端物业做事的改善型客户。

临了纪念一下：盐滩地块有亮点棋/牌体育，也有硬伤，重要如故看最终的订价。如若价钱合适，举例在1.8万元/㎡以内，应该是青岛主城刚需刚改上车的好契机。